不動産投資における「利回り」とは?利回りの種類や平均相場と計算方法

2022-07-26

不動産投資における「利回り」とは?利回りの種類や平均相場と計算方法

この記事のハイライト
●不動産投資の利回りは「表面利回り」と「実質利回り」の2種類
●東京都心のマンションの平均相場は3.5~5.5%が一般的
●利回りをチェックする際は「実質利回り」で計算する

不動産投資物件を売却したいとお考えの方は、売却時価格の試算の際や次に不動産投資する際の物件の「利回り」について気になる方も多いでしょう。
利回りにはいくつか種類があり、誤った判断をすると収益に大きく響くため気を付けなければなりません。
そこで今回は、不動産投資には欠かせない「利回り」とは何か、その概要と利回りの平均相場、計算方法について解説します。
市川市や船橋市で不動産投資をしている物件のご売却や、これから購入をご検討中の方は、ぜひチェックしてみてくださいね。

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不動産投資における「利回り」とは?

不動産投資における「利回り」とは?

利回りとは、投資用不動産の投資額に対する、1年間の見込み運用収益の割合を指します。
投資利回り5%の物件と10%の物件があった場合、一般的には10%の物件のほうが収益性は高く、その分早く投資資金を回収できるでしょう。
利回りを計算できれば、年間でどのくらいの収益を見込める物件で、何年で投資資金を回収できるのかを把握できます。
ただし、この利回りには種類があり、その性質によっては一概に利回りの高さだけでは収益性を判断できません。

利回りの種類と特徴

利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」「想定利回り」の3種類があります。
不動産投資をする際は、それぞれ数値が表す意味を理解しておかないと取り返しのつかないことになるため、注意が必要です。
表面利回りとは?
表面利回りとは、不動産の物件価格と家賃収入のみで算出される利益率です。
別名「グロス利回り」とも呼ばれていて、投資用不動産を維持管理するための管理費用や税金などの経費を含んでいない上、満室状態を想定した場合の割合を表しています。
実質利回りとは?
実質利回りとは、満室想定の年間家賃収入から不動産投資をした際の諸経費や維持管理するためのメンテナンス費用、固定資産税などを差し引いて求めた利益率を表しています。
別名「ネット利回り」とも呼ばれていて、実際に不動産を購入する際には、実質利回りを確認して判断します。
想定利回りとは
想定利回りとは、不動産が満室稼働していると想定して計算した利益率を表しています。
一般的には表面利回りで表記されることが多く、あとから実質利回りを確認したら利益率が低かったというケースもあります。
利回りを確認する際は、必ず「実質利回り」をチェックしましょう。

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不動産投資する際の利回りの平均相場は?

不動産投資する際の利回りの平均相場は?

不動産投資をする際の利回りについて、平均相場がいくらかご存じでしょうか?
平均相場を知ることで、どのような基準で不動産投資すべきかの参考になります。
ここからは、不動産投資をする上で知っておきたい、「平均相場」についてチェックしておきましょう。

マンションとアパートで平均相場を比較

不動産投資をする際に、マンションかアパートかで迷う方もいらっしゃるのではないでしょうか。
実は一般的に見ると、アパートのほうが利回りは高くなります。
その理由についてみていきましょう。
アパートに不動産投資する場合の平均相場
アパートはエレベーターなどの設備投資がかからないため、購入費用や維持管理費など諸経費も抑えられることから、実質利回りが高くなります。
ただし空室になりやすい、融資が受けにくいなどのリスクがあるため、注意しなければなりません。
空室が多くなると、家賃収入が入ってこないため利回りは下がります。
不動産投資でアパートを選択する場合は、空室率を下げることが大きな課題になります。
新築アパートに不動産投資する場合の理想の利回りは8.0%、中古のアパートの場合は、それよりも高い表面利回りの物件を探すと良いでしょう。
マンションに不動産投資する場合の平均相場
アパートとマンションを比較すると、マンションのほうが利回りは低い傾向にあります。
マンションの場合、どうしても購入費用が高くなるからです。
その代わりに新築マンションの場合は、空室が出にくく融資も受けやすいなどのメリットが考えられます。
よってアパートよりも利回りが低いのが一般的です。
近年では不動産投資で都心のマンションを購入する方が増えていますが、その平均相場は、3.5~5.5%と決して高い数字ではありません。
それでも購入する方が後を絶たない理由として、都心は入居者が多いこと、新築の場合は修繕費がかからないことなどがあげられます。
新築マンションに不動産投資する場合の表面利回りの理想は6.0%、中古マンションの場合は、これよりも高い物件を探すと良いでしょう。
とくに都心の物件は、需要が高く空室になりにくいため、資産性も高く、地方と比べると価格が落ちにくい傾向にあります。
都心の平均相場は利回りだけでみると低いものの、手堅い不動産経営ができる可能性は高いでしょう。

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不動産投資する際の利回りの計算方法

不動産投資する際の利回りの計算方法

では最後に利回りの計算方法について、「表面利回り」と「実質利回り」それぞれの例題を用いてシミュレーションしてみましょう。

表面利回りの計算方法

冒頭でお伝えしたとおり表面利回りの場合、諸経費などは含みません。
表面利回りを計算する際は、物件価格と家賃収入だけを用いて算出します。
表面利回り=年間家賃収入の総額÷不動産の物件価格
<物件Aの表面利回り>
市川市にある3,500万円のマンション1室の家賃が12万円だった場合。
年間家賃収入の総額=12万円×12か月=144万円
表面利回り=144万円÷3,500万円=4.1%
表面利回り:4.1%
<物件Bの表面利回り>
船橋市にある1,500万円のマンション1室の家賃が7万円だった場合。
年間家賃収入の総額=7万円×12か月=84万円
表面利回り=84万円÷1,500万円=5.6%
表面利回り:5.6%
表面利回りで見た場合、市川市にある物件Aよりも船橋市の物件Bのほうが利回りは高いということになります。
では次に「実質利回り」でシミュレーションしてみましょう。

実質利回りの計算方法

実質利回りはランニングコストや諸経費を入れて計算します。
実質利回り={年間家賃収入の総額ー諸経費(管理費や固定資産税)}÷実質物件価格(物件価格+購入時諸経費)
<物件Aの実質利回り>
市川市にある3,500万円のマンション1室の家賃が12万円、年間支出額が30万円、購入時諸経費が15万円だった場合。
年間家賃収入の総額=12万円×12か月=144万円
実質利回り=(144万円ー30万円)÷(3,500万円+15万円)=3.2%
実質利回り:3.2%
<物件Bの実質利回り>
船橋市にある1,500万円のマンション1室の家賃が7万円、年間支出額が38万円、購入時諸経費が25万円だった場合。
年間家賃収入の総額=7万円×12か月=84万円
実質利回り=(84万円ー38万円)÷(1,500万円+25万円)=3.1%
実質利回り:3.1%
このように実質利回りで比較すると、物件Bのほうが諸経費は高いため、利回りが低くなります。
一般的に市場で表記されている利回りは、「表面利回り」です。
表面利回りで判断してしまうと、高額な経費がかかる物件を見落としてしまう恐れがあるため注意が必要です。
最終的には利回りだけで判断せず、環境や利便性、物件の状態なども詳細に把握し、不動産会社へよく相談してから進めるようにしましょう。

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まとめ

利回りは、計算方法で表したとおり、年間の支出額に大きく左右されます。
そのため、購入した当初は利回りの良かった物件も経年とともに下がっていくことが一般的です。
現在不動産投資した物件の利回りが下がっているようでしたら、年間収入を上げる工夫や新しい不動産への買い換えが必要かもしれません。
市川市や船橋市で不動産投資した物件のご売却やお困りごとがございましたら、お力になりますのでご遠慮なく弊社までお問い合わせください。

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