不動産売却時の税金対策とは?譲渡費用や取得費について解説!

2022-06-28

不動産売却時の税金対策とは?譲渡費用や取得費について解説!

この記事のハイライト
●取得費が不明の場合には、領収書や売買契約書以外の書類を用意しよう
●譲渡費用に含まれる項目は、不動産売却のために直接支出した費用に限られる
●相続した不動産を売却する際には、相続税の一部を取得費に加算できる場合がある

不動産売却をすると、税金がかかることをご存じでしょうか。
ケースによっては税金が高額になることもあるため、事前に知識を付けて税金対策しておくと安心です。
そこで今回は、節税のコツや取得費が不明の場合の対策について、また譲渡費用や取得費に加算できる項目についても解説します。
市川市や船橋市で不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

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取得費が不明でも大丈夫?不動産売却時の税金対策とは 

取得費が不明でも大丈夫?不動産売却時の税金対策とは 

不動産売却の際、高額になりやすい税金が「譲渡所得税」です。
譲渡所得税とは、不動産売却で得た利益に対して課される税金のことをいいます。
ただし、この「利益」とは不動産の売却価格そのものを指すのではなく、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いたあとの純粋な譲渡所得のことを指すので注意してください。
譲渡費用がマイナスになれば、もちろん譲渡所得税を納める必要はありません。
譲渡所得の求め方を計算式にすると、次のとおりです。
譲渡所得=売却価格-(取得費+譲渡費用)
この計算式を見てもわかるように、取得費や譲渡費用の額が増えるほど、譲渡所得の額は少なくなります。
つまり、不動産の購入や売却の際にかかった費用を余さず譲渡費用や取得費に加算することが、税金対策につながるのです。

取得費が不明の場合の対策とは

取得費とは、不動産購入の際にかかった費用のことです。
不動産の購入費用をはじめ、仲介手数料や印紙税なども取得費に加算することができます。
しかし、不動産の購入から長い年月が経過している場合や、不動産が相続したものだった場合などでは、細かい取得費が不明になってしまっているケースも珍しくありません。
取得費が不明な場合の対策としては、次のような方法があります。
取得費が不明の場合の対策1:概算取得費で計算する
概算取得費とは、実際の取得費が不明の場合に、不動産売却価格の5%を取得費とみなす計算方法のことです。
もっともわかりやすく手間もかからない方法ですが、概算取得費は実額取得費(実際の取得費)よりも納税額が高くなる傾向にあります。
取得費が不明の場合の対策2:取得費を証明できる書類を用意する
取得費を証明するためには、原則として不動産購入時の売買契約書や領収書が必要です。
しかし、それら以外の書類でも取得費を証明できることがあります。
取得費が不明の場合に用意するべき書類の例

  • 購入価格を支払うための出金が証明できる銀行通帳
  • 住宅ローンの支払い状況が証明できる銀行通帳
  • 住宅ローンの契約書のコピーや償還表
  • 抵当権の設定金額がわかる全部事項証明書
  • 購入した不動産の価格が掲載されているパンフレット

これらの書類をなるべく多く準備して、売買契約書を提出できない理由や不動産購入時の状況説明などを記載した「申述書」を添付のうえ、確定申告をおこないましょう。
その後、税務署から書類の信ぴょう性を認められると、提出した内容が取得費として受理されます。
また、土地の取得費に関しては、日本不動産研究所が公表している「市街地価格指数」を使い、売却価格をもとに購入当時の推定価格を算出することが可能です。
建物の取得費に関しても、国税庁から出されている「建物の標準的な建築価額表」をもちいて推定価格を計算することができます。
これらの推定価格をほかの証明書類とともに確定申告時に提出すると、より信ぴょう性を高める効果が期待できるでしょう。

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不動産売却時の税金対策のために譲渡費用を把握しよう

不動産売却時の税金対策のために譲渡費用を把握しよう

取得費と同様に、不動産売却時の税金対策として重要な意味を持っているのが譲渡費用です。
譲渡費用とは、不動産売却の際にかかった仲介手数料などの費用のことをいいます。
ただし、不動産売却のために直接支出した費用でなければ、譲渡費用としては認められません。
なにが譲渡費用に含まれるのかをしっかりと把握し、税金対策として漏らさず計上するようにしましょう。
不動産売却時の譲渡費用に含まれるもの

  • 不動産売却時の仲介手数料
  • 不動産売却時の売買契約書に貼付した印紙代
  • 不動産売却のために支払った立ち退き料
  • 不動産売却時に司法書士に支払った報酬
  • 不動産売却のために建物を取り壊した際の解体費や、その建物の損失額
  • 売買契約の締結後、さらに有利な条件で不動産を売却するために契約解除した際の違約金
  • 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

不動産の修繕費や固定資産税など、維持管理費にあたる項目は原則として譲渡費用に含まれません。
しかし、不動産売却時に買主に依頼されて実施したリフォーム代などは、譲渡費用に含まれるケースもあります。
また、土地の測量費に関しても、不動産売却のタイミングで実施したものに限り譲渡費用として認められるので注意してください。
抵当権の抹消費用、転居先の不動産購入代金や修繕費、転居先への引っ越し費用なども譲渡費用には含まれません。

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不動産売却時には該当項目をすべて取得費に加算して税金対策を! 

不動産売却時には該当項目をすべて取得費に加算して税金対策を! 

取得費に加算できる項目についても、税金対策のためにしっかりと把握しておきましょう。
取得費に加算できるもの

  • 不動産購入時の仲介手数料
  • 不動産購入時の売買契約書に貼付した印紙代
  • 不動産購入時に司法書士に支払った報酬
  • 不動産購入時の登録免許税や不動産取得税
  • 不動産購入のために支払った立ち退き料
  • 不動産購入時に実施した土地測量費
  • 不動産購入時に実施した建物の解体費
  • 不動産購入時の整地費用や下水道設置費用
  • リフォーム費用

リフォーム費用は高額になるケースが多いため、実施した場合は忘れずに取得費に加算して税金対策をしましょう。
また、取得費のうち建物に対してかかった費用に関しては「減価償却」の対象になります。
仲介手数料といった建物と土地の両方に対してかかった費用は、購入当時の土地と建物の価格割合に応じ、それぞれに配分してください。
譲渡費用や取得費に加算できる項目は判断が難しいものも多いため、不安な場合には不動産会社や税理士に相談してみましょう。

相続税の一部を取得費に加算できる特例がある

相続した不動産を売却する場合には、「取得費加算の特例」を利用できる可能性があります。
取得費加算の特例とは、適用要件を満たしていれば、相続税の一部を取得費に加算できるというものです。
税金対策として効果的なので、要件に当てはまる方はぜひ活用しましょう。
取得費加算の特例の適用要件は次のとおりです。

  • 相続もしくは遺贈によって財産を取得した者であること
  • 相続時に相続税が課税されていて、納税していること
  • 相続開始の翌日から3年10か月以内に不動産売却をしていること

ポイントは、相続税を納税した方でなければ、この特例は利用できないという点です。
相続税には基礎控除が用意されており、ほとんどの方が基礎控除内におさまるため、実際は全体の8%程度の方にしか相続税の納税義務が発生しないといわれています。
相続した不動産を売却するケースであれば誰もが利用できる、という税金対策ではないので注意しましょう。

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まとめ

不動産売却の際には、該当する項目を漏らさず譲渡費用や取得費に加算することが、税金対策となります。
思わぬ項目を譲渡費用や取得費として計上できる場合もあるので、事前にしっかりと確認しておきましょう。
市川市や船橋市で不動産売却をお考えの方は、不動産売却時の税金対策についても丸和サンハウス株式会社までお気軽にご相談ください。

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