不動産売却時には注意が必要!負動産の相続放棄や処分について

2022-04-26

不動産売却時には注意が必要!負動産の相続放棄や処分について

この記事のハイライト
●負動産とは、田舎にある農地などの資産性のない不動産
●相続放棄すれば、負動産を所有するリスクから逃れられる
●負動産を処分するには、売却を検討することがおすすめ

日本では、全国的に空き家が年々増加しており、それに伴い「負動産」の数も増えてきております。
「相続で負動産を取得してしまった」とお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
負動産を売却することは難しく、売れないからといって放置していると、さまざまなトラブルの原因となってしまいます。
今回は、日本国内で増加している負動産についてご紹介します。
市川市や船橋市で不動産売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

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不動産売却時には注意が必要!増加傾向にある負動産とは

不動産売却時には注意が必要!増加傾向にある負動産とは

少子高齢化に伴い、不動産市場の需給バランスは変わっています。
この状況で増えているのが「負動産」です。
負動産とは、所有しているだけで費用ばかりがかかる、資産性のない不動産のことをいいます。
負動産となってしまう可能性が高い不動産としては、以下のものが挙げられます。

  • 郊外の古い一戸建て
  • 地方の駅前にある空きビル
  • 田舎にある山林や農地
  • バブルの頃に取得したリゾート地の別荘

負動産は流通性が低いため、買主がなかなか現れません。
そのため、不動産売却が難しくなってしまう傾向があります。

固定資産税が課税される

土地や建物を所有していると、毎年固定資産税が課税されます。
一般的に、一戸建てにかかる固定資産税額の相場は年間10万円から15万円程度です。
固定資産税は資産性のない負動産に対しても課税されますので、大きな負担となってしまうでしょう。

維持管理の手間や費用がかかる

不動産をたとえ利用していないとしても、日々の維持管理が必要です。
そのため、所有する不動産が遠方にある場合は、部屋の掃除や庭の草むしりのためだけに、定期的に通わなければいけません。
維持管理を怠ってしまうと、不法投棄などの犯罪や近隣とのトラブルの原因となってしまいます。
定期的な負動産の管理をおこなうためには、手間や費用がずいぶんとかかるでしょう。

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不動産売却時には注意が必要!負動産と相続放棄

不動産売却時には注意が必要!負動産と相続放棄

相続放棄とは、被相続人(亡くなった方)の財産を相続する権利を放棄することをいいます。
親が亡くなり、ご自身が使う予定のない住宅や畑などを相続するとなると、多くの方は、「使う予定もないし、相続したくないな」と考えるかと思います。
このような際に相続放棄を選択すれば、負動産を所有するリスクから逃れられることができます。

相続放棄ができる期間について

相続放棄ができるのは、「相続の開始を知ったときから3か月以内」です。
被相続人が亡くなった日が1年前だったとしても、その事実を知ったのが最近であれば、知った日から3か月以内に相続放棄することができます。
万が一、相続人全員が相続放棄をして相続する方がいなくなると、被相続人の財産は国庫に帰属します。

相続放棄の申述先について

相続放棄の申述先は、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所です。
申述に必要な書類を準備し、家庭裁判所に提出すれば、相続放棄の手続きは完了します。
また、家庭裁判所が遠方にある場合は、郵送で書類を送付することもできます。
なお、相続放棄の手続きは単独でおこなうことができますので、ほかの相続人から同意を得る必要はありません。

すべての財産を相続放棄しなければいけない

ただし、ここで注意しなければならないことがあります。
相続放棄をすると、相続人でなかったとみなされるため、すべての財産を相続できなくなるということです。
たとえば、被相続人が不動産だけでなく、現金や有価証券などの財産を持っているとすれば、不動産だけでなく現金や有価証券を相続する権利も失ってしまいます。
負動産以外に莫大な財産がある場合は、負動産もあわせて相続したほうが良いかもしれません。
一方で、相続を承認した後に借金や負動産がみつかり、損してしまうといったケースも考えられますので、相続放棄するかどうかを選択する際は、慎重に判断しなければいけません。

相続財産の管理責任は残る

相続放棄したからといって、すぐに相続財産の管理責任がなくなるわけではありません。
民法には、「相続放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない(民法第940条第1項)」という条文があるとおり、相続放棄後も一定期間は相続財産の管理責任が残ってしまいます。
たとえば、建物の老朽化が進んでいるのであれば、相続放棄から当面の間は、建物の管理や修繕をおこなわなければいけません。
万が一、管理責任がある間に建物が原因で近隣住民に損害を与えてしまった場合は、その近隣住民に対して損害を賠償する必要があるでしょう。

相続人が誰もいない場合は相続財産管理人の選任が必要

相続人全員が相続放棄をした場合には、相続財産の管理者がいない状態となりますので、前述した管理責任は継続されてしまいます。
この際に必要な手続きが、「相続財産管理人の選任」です。
相続財産管理人の選任は、利害関係者(相続人や債権者など)が家庭裁判所に対して申し立てることでおこなわれ、相続財産管理人が選任されれば、管理人は相続財産の管理や清算をおこないます。
相続財産管理人の選任の申し立ては、専門性が高い手続きですので、ご自身でおこなうには非常に大変な作業です。
また、予納金などの費用もかかりますので、弁護士や司法書士などの専門家に相談しながら手続きを進めていくことをおすすめします。

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不動産売却時には注意が必要!負動産の処分方法

不動産売却時には注意が必要!負動産の処分方法

相続放棄は専門性が高く、非常に複雑です。
また、たとえ相続放棄をしたとしても、相続人や相続財産管理人が確定するまでは相続財産の管理責任がつきまとってしまいます。
管理責任が残ってしまえば、大きなトラブルに巻き込まれることも考えられますので、負動産を処分する際には、売却することを前提として進めていくことをおすすめします。
負動産を売却する方法は、以下のとおりです。

  • 分割方針を決める
  • 名義変更をおこなう
  • 売却方法を決める

分割方針を決める

相続人が複数人いる場合は、誰がどのように財産を相続するのか分割方針を決めていきます。
分割方針を決める際に、不動産売却することの同意を相続人全員から得ておくと良いでしょう。
「負動産だけど、思い入れがあるから売却したくない」という相続人がいれば、その方が負動産を取得し、ほかの相続人に代金を支払うという分割方法も可能です。

名義変更をおこなう

分割方針が決まれば、不動産の名義変更をおこないます。
被相続人から相続人への名義変更をおこなわなければ、相続した不動産を売却することができません。
「売るのに変わりはないのだから、必要ないのでは」と思うかもしれませんが、名義変更は必ずおこなうようにしましょう。

売却方法を決める

不動産の売却方法には、「仲介」と「買取」の2つのパターンがあります。
仲介とは、不動産会社に買主を探してもらう売却方法のことです。
売却が完了するまで要する一般的な期間は、3か月から半年程度ですが、負動産の場合は買主が見つかるまでに時間がかかるため、それ以上の期間を要してしまうことも考えられます。
一方、買取とは、不動産会社が直接買主となり、不動産売却をおこなう方法です。
仲介とは違い、買主探しの必要がなく、不動産会社から提示された買取価格に納得がいけば、すぐに契約締結に進むことができます。
そのため、買取を利用すれば、早ければ3週間から1か月程度で売却を完了させることが可能です。
「仲介と買取どちらがいいのか分からない」とお悩みであれば、不動産会社に相談しながら売却方法を決めていきましょう。
丸和サンハウス株式会社では、不動産売却のご相談を承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。

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まとめ

今回は、負動産の相続放棄や処分する方法についてご紹介しました。
相続放棄は、専門性が高く手間も多いため、負動産を処分する際には売却することをおすすめします。
私たち「丸和サンハウス株式会社」は、千葉県市川市や船橋市を中心としたエリアで不動産の売却をサポートしております
「負動産を処分したい」とお悩みがありましたら、お気軽にご相談ください。

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