不動産売却で注意したい「心理的瑕疵」とは?売却への影響や告知義務も解説

2022-04-26

不動産売却で注意したい「心理的瑕疵」とは?売却への影響や告知義務も解説

この記事のハイライト
●過去に起こった事件などが原因で住むことに精神的な負担を感じる不動産には、心理的瑕疵がある
●心理的瑕疵がある不動産を売るときは、売却価格や売却にかかる時間に影響が出る可能性がある
●契約不適合責任を負わないためには、心理的瑕疵の告知義務をきちんと守ることが大切である

不動産を売却するときは、「瑕疵(かし)」に注意が必要です。
瑕疵とは傷のことをいい、目に見える傷だけではなく心理的なものも含まれます。
そこで今回は、千葉県市川市や船橋市で不動産売却をご検討中の方に向けて、心理的瑕疵とは何かについてご説明します。
心理的瑕疵が不動産の売却に与える影響や、売却する際の告知義務についてもご説明しますので、ぜひご参考になさってください。

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不動産の心理的瑕疵とは何か①売却前に確認するべき4種類の瑕疵

不動産の心理的瑕疵とは何か①売却前に確認するべき4種類の瑕疵

売却した不動産の品質が契約内容と違う場合、売主は「契約不適合責任」を問われてしまいます。
そのため不動産は、売却前に瑕疵があるかどうかをしっかりと確認することが大切です。
瑕疵とは傷のことで、不動産で考えられる瑕疵は以下の4種類です。

  • 物理的瑕疵
  • 法律的瑕疵
  • 環境的瑕疵
  • 心理的瑕疵

それぞれの瑕疵がどのようなものなのか、順番にご説明します。

物理的瑕疵とは

不動産自体にある傷は、物理的瑕疵と呼ばれます。
たとえば建物だと、シロアリ被害や雨漏り、壁のひび割れなどが該当します。
土地の場合は、「地盤が不安定」「地中に廃材などの埋設物がある」などのように、一見しただけではわからない瑕疵が多いでしょう。

法律的瑕疵とは

建築基準法や消防法などに抵触している不動産は、法律的瑕疵がある状態です。
建築基準法では「接道義務を満たしていない」「容積率や建ぺい率が基準に沿っていない」、消防法では「火災報知器が設置されていない」などのケースがあります。
それぞれの法律が施行される前に建てられた物件は、これらに該当する可能性があるので注意しましょう。

環境的瑕疵とは

不動産の周辺環境にある欠点は、環境的瑕疵になります。
たとえば、交通量の多い道路が近く騒音や振動を感じる物件や、付近にある工場からの異臭が届きやすい物件は、環境的瑕疵があるといえるでしょう。
他にも、下水処理場や墓地などの嫌悪施設が周辺にある場合は該当します。

心理的瑕疵とは

過去に自殺や事件などが発生していて、住むことに精神的な負担を感じる物件には心理的瑕疵があります。
環境的瑕疵と似ていますが、環境的瑕疵の対象は「現在不動産の周辺で起きていること」であるのに対し、心理的瑕疵は「過去にその不動産で起きたこと」が対象です。
自殺や殺人事件などで人が亡くなっている物件は、住むことに物理的な問題はなくても、住み心地に影響があると考えられます。
このように、本来あるべき住み心地を欠いている物件は、心理的瑕疵がある状態です。
なお心理的瑕疵は、人が亡くなっているすべての物件に該当するわけではありません。
病死や老衰による自然死などは、心理的瑕疵には当たらないという考え方が一般的です。
ただし、死亡してから数日間発見されなかったケースや、特殊清掃をおこなったケースなどは該当する可能性が高いので、売却の際には注意しましょう。

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不動産の心理的瑕疵とは何か➁不動産売却に与える影響

不動産の心理的瑕疵とは何か➁不動産売却に与える影響

心理的瑕疵がある不動産でも売却はできますが、売却に影響が出るかもしれないことを覚えておきましょう。
心理的瑕疵があることによって不動産売却に及ぶ影響は、主に以下の2つです。

  • 不動産の売却価格を相場よりも下げる必要がある
  • 売却できるまでに時間がかかる可能性がある

心理的瑕疵がある不動産は、相場どおりの金額で売り出しても買主が見つからない可能性が高いので、売却価格を低めに設定する必要があります。
一般的には自殺で3割程度、他殺で5割程度安くする必要があるといわれています。
また、心理的瑕疵がある不動産は購入対象から外されることが多いので、買主が見つかるまでにかかる時間に影響が出る可能性もあるでしょう。
ただし、心理的瑕疵の受け止め方は人によって大きく異なるうえ、事件などの状況によっても感じ方が変わります。
不動産売却に及ぼす影響もそれらによって変化するので、上記ほど値下げしなくても売れる場合や、心理的瑕疵をそれほど気にしない買主が見つかるかもしれません。
不動産の立地などの条件が良い場合も、それほど影響を感じずに売れる可能性があります。
このように、心理的瑕疵がある不動産の売却は状況などに応じて戦略が変わるため、不動産会社としっかり連携しながら進めると良いでしょう。
そのためには、不動産会社と締結する媒介契約が重要なポイントになります。
媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
このうち、心理的瑕疵がある不動産を売却するときにおすすめなのは、専任媒介契約と専属専任媒介契約です。
これら2つの媒介契約は一社としか契約できない分、しっかりとしたサポートを受けられます。
レインズへの登録や売却活動に関する報告など、早期売却につながるサービスも義務付けられているので、ぜひ検討してみましょう。

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不動産の心理的瑕疵とは何か➂売却の際に注意したい告知義務

不動産の心理的瑕疵とは何か➂売却の際に注意したい告知義務

心理的瑕疵がある不動産を売却するときには、告知義務があります。
つまり、心理的瑕疵がある場合は、買主にその旨をきちんと伝えてから売らなくてはなりません。
告知義務を守らずに不動産を売却すると、契約不適合責任を負う可能性があるので注意しましょう。

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、売却した不動産の品質が契約書に記載された内容と違う場合、売主が買主に対して負う責任です。
心理的瑕疵も対象になるので、告知義務があるのに契約書に記載していないと、売却後に契約不適合責任を問われます。
すると、買主は売主に対して「追完請求・代金減額請求・損害賠償・契約解除」のいずれかを請求できます。
心理的瑕疵が発覚した場合は、損害賠償を請求されたり契約を解除されたりする可能性があるでしょう。
そのような事態を防ぐためには、心理的瑕疵の告知義務をしっかりと守ることが大切です。
不動産の売却前に買主の了承を得ていれば、契約不適合責任を問われる心配はありません。
心理的瑕疵があると不動産が売れるかどうか不安になるかもしれませんが、告知義務は守るように心がけましょう。

告知義務を判断する基準とは

人の死に関する告知義務については、近年まで明確な基準がありませんでした。
けれども、それではトラブルの発生が予想されることから、2021年に国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公示しました。
このガイドラインによると、人の死に関する告知義務は以下のように定められています。

  • 告知義務があるケース:他殺や自殺、火災による死亡など
  • 告知義務がないケース:自然死や不慮の事故死など

つまり、病死や老衰による自然死や、階段での転落などの不慮の事故による死亡には告知義務がありません。
ただし自然死でも、亡くなってから発見されるまでに時間が経っていた場合は、告知義務が発生する可能性があります。
また先述したように、心理的瑕疵の受け止め方は人によって異なるので、ご自身で「このケースなら大丈夫だろう」と判断するのは危険です。
自然死や不慮の事故であっても、仲介を依頼する不動産会社にはきちんと伝えておきましょう。

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まとめ

不動産を売却する際は、物件自体の瑕疵だけではなく、心理的瑕疵にも注意しましょう。
心理的瑕疵があると売却に影響が出る場合もあるので、不動産会社と緊密な連携を取ることがおすすめです。
私たち「丸和サンハウス株式会社」は、千葉県市川市や船橋市を中心としたエリアで不動産の売却をサポートしております。
心理的瑕疵がある不動産を売却したいとお考えでしたら、弊社がお力になりますので、どうぞお気軽にご相談ください。

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