不動産売却にかかる税金は?計算方法や節税方法についてご紹介

2022-03-29

不動産売却にかかる税金は?計算方法や節税方法についてご紹介

この記事のハイライト
●不動産売却時にかかる主な税金は6種類
●譲渡所得税の税率は、所有期間によって変動する
●控除を利用すれば、支払う譲渡所得税を大幅に減らすことができる

不動産売却をおこなううえでは、さまざまな費用がかかります。
その費用の1つが税金です。
不動産売却をおこなう際に支払う税金は、不動産の売却期間や所有期間によっては大きな負担となってしまう場合があります。
しかし、節税方法をきちんと理解し適切な税金対策を講じれば、納税する税額を大幅に減らすことが可能です。
今回は、不動産売却をおこなう際の税金の種類や計算方法、対策となる節税方法についてご紹介します。
市川市や船橋市で不動産売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

\お気軽にご相談ください!/

不動産売却時は税金対策を!売却すると課税される税金の種類

不動産売却時は税金対策を!売却すると課税される税金の種類

不動産売却をおこなう際の税金には、「利益にかかる税金」と、手続きなど「利益以外にかかる税金」の2つがあります。
利益にかかる税金は、以下の3種類です。

  • 所得税
  • 住民税
  • 復興特別所得税

一般的には、これら3つの税金は、「譲渡所得税」と総称されます。
一方で、利益以外にかかる税金の種類は以下のとおりです。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 消費税

譲渡所得税は不動産売却時の利益にかかる税金

譲渡所得税とは不動産売却をおこなった際、利益が出た場合に課税される税金です。
譲渡所得税が3種類の税金の総称であることは、先ほど述べたとおりですが、そのうちの1つである復興特別所得税(東日本大震災からの復興に必要な財源を確保するための税金)は、2037年12月31日までの期間限定で課税されます。
「何を指して利益が出たというのか」については、後ほど詳しくご説明します。

売買契約書に課税される税金が印紙税

不動産売却時に締結する不動産売買契約書や一定額以上の領収書などには、税金が課税されます。
その税金が印紙税です。
印紙税は契約書に収入印紙を貼り付け、印紙に消印をすることで納税されます。
印紙税は不動産の売却価格によって税額が異なり、納税額は以下のとおりです。

  • 売却価格が1,000万円超5,000万円以下 2万円
  • 売却価格が5,000万円超1億円以下  6万円
  • 売却価格が1億円超5億円以下   10万円

印紙税については、適切な納税をおこなわなければ、過怠税(印紙税額の3倍に相当する額)が課されてしまいます。
収入印紙の貼り忘れや消印忘れには、くれぐれもご注意ください。

抵当権の抹消をおこなう際に課税されるのは登録免許税

住宅ローンなどの融資を利用して購入した不動産は、ローンを完済したうえで抵当権を抹消しなければ、売却することができません。
抵当権は、ローンを完済すれば自動的に抹消されるものではなく、融資を受けている債務者が抵当権抹消登記の手続きをおこなわなければいけません。
この手続きをおこなう際に課税される税金が、登録免許税です。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税額は、不動産1筆あたり1,000円と決められています。
戸建てを購入し、土地と建物の両方に抵当権を設定していれば、登録免許税額は2,000円です。

仲介手数料には消費税が課税される

不動産売却をおこなう際の以下の費用には、消費税10%がかかります。

  • 不動産会社に支払う仲介手数料
  • 司法書士に支払う報酬
  • 融資手続きをおこなう際の手数料

また、居住用の不動産ではなく、投資を目的としている不動産を売却する場合も、消費税の課税対象となりますので注意が必要です。

弊社が選ばれている理由|スタッフ一覧

\お気軽にご相談ください!/

不動産売却時は税金対策を!譲渡所得税の計算方法

不動産売却時は税金対策を!譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、不動産売却をおこなった際の利益(譲渡所得)に応じて課税される税金です。
ただし、売却価格がそのまま譲渡所得になるわけではなく、売却価格から各種費用を引いた額が課税される対象となります。
そのため、以下の計算方法で、譲渡所得を算出することができます。
譲渡所得=売却価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除

譲渡所得の税率について

譲渡所得の税率は、売却する不動産の所有期間によって変動します。
売却する不動産の所有期間が、5年以内の場合は短期譲渡所得、5年超の場合は長期譲渡所得となり、それぞれの税率は以下のとおりです。

  • 短期譲渡所得:39.63%(所得税30%、復興特別所得税0.63%、住民税9%)
  • 長期譲渡所得:20.315%(所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%)

取得費について

取得費とは、売却する不動産を取得した際にかかった費用のことをいいます。
取得費として計上できる費用は、以下のものがあります。

  • 土地や建物の購入費用
  • 土地の造成にかかった費用
  • 売却するためにおこなったリフォーム費用
  • 借主に対して払った立退料

建物の取得費からは減価償却費相当額を差し引く必要がある

取得費を計算する際、土地は購入代金をそのまま取得費として計上することができます。
しかし建物の場合は、購入代金から減価償却費相当額を差し引かなければいけません。
減価償却費相当額は、以下の計算方法で算出します。
減価償却費=建物の取得費×0.9×償却率×経過年数(築年数)
なお、償却率は建物の構造や用途によって異なります。
建物の用途が住宅の場合、償却率は以下のとおりです。

  • 木造:0.031%
  • 軽量鉄骨造:0.025%
  • 鉄筋コンクリート造:0.015%

また、建物の取得費は売却価格の5%を概算取得費とすることもできます。

譲渡費用について

譲渡費用とは、不動産売却をおこなう際に発生した費用のことをいいます。
譲渡費用に該当する主なものは、以下のとおりです。

  • 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
  • 売主が負担した印紙税
  • 借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
  • 建物の解体費用
  • 有利な条件で売るために支払った違約金

譲渡費用に該当する費用、売却するために直接かかった費用です。
そのため、修繕費などの不動産の維持管理に要した費用や、抵当権の抹消をおこなうためにかかった手数料などは、譲渡費用に該当しません。
取得費と譲渡費用の合計額が売却価格を上回れば、譲渡所得税は課税されません。
そのため、取得費と譲渡費用については漏れがないよう、正確に計上することが大切です。
また、売却価格を下回った場合でも、特別控除を利用すれば譲渡所得税を大幅に下げることができるでしょう。

弊社が選ばれている理由|スタッフ一覧

\お気軽にご相談ください!/

不動産売却時は税金対策を!控除を利用した節税方法

不動産売却時は税金対策を!控除を利用した節税方法

譲渡所得に関する控除を利用した節税方法には、以下のものがあります。

  • 居住用財産(マイホーム)を売ったときの軽減税率の特例
  • マイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除

居住用財産(マイホーム)を売ったときの軽減税率の特例

売却するマイホームが、10年以上所有しているものである場合、譲渡所得税の軽減税率を受けることができます。

  • 譲渡所得が6,000万円以下の部分:14.21%(所得税10%、復興特別所得税0.21%、住民税4%)
  • 譲渡所得が6,000万円を超える部分:20.315%

軽減税率は、譲渡所得の6,000万円以下の部分にのみ適用され、6,000万円を超える部分については、長期譲渡所得と同じ税率です。

マイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除

マイホームを売却する場合は、譲渡所得から最大3,000万円を控除することができます。
ただし、控除を受けるためには、以下の条件をクリアしていなければいけません。

  • 居住中に不動産売却をおこなう
  • 転居している場合、転居日から3年後の12月31日までに売却している
  • 災害で家屋が滅失した場合、滅失から3年後の12月31日までに売却している
  • 家屋を解体した場合、解体日から1年以内かつ、住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却している

この控除は、所有期間や居住期間に関する条件はなく、また先ほどご紹介した軽減税率と併用することも可能です。

弊社が選ばれている理由|スタッフ一覧

まとめ

今回は、不動産売却にかかる税金の種類や譲渡所得の計算方法、税金対策となる節税方法についてご紹介しました。
今回ご紹介した節税方法を活用すれば、支払う税金を大幅に減らすことが可能です。
ただし、税制や控除に関することは法改正により内容が変わる場合がありますので、最新情報については国税庁のホームページを確認するようにしてください。
「税金についてもう少し詳しく教えてほしい」「所有する不動産が控除の対象となるのか分からない」とお悩みがございましたら、弊社までご相談ください。
弊社では、市川市および船橋市を中心に、不動産売却に関するご相談を承っております。
皆様からのお問い合わせを心よりお待ちしております。

ブログ一覧ページへもどる

まずはご相談ください!

047-332-5000

営業時間
10:00~17:00
定休日
日曜日

売却査定

お問い合わせ