不動産の売却におけるインスペクションとは?目的や費用についてご紹介

2022-03-29

不動産の売却におけるインスペクションとは?目的や費用についてご紹介

この記事のハイライト
●インスペクションとは、専門家がおこなう住宅診断のことをいう
●インスペクションの目的は、建物の劣化や欠陥を明らかにすること
●インスペクションの費用相場は、5万円程度

中古戸建てや中古マンションの供給が増えている昨今、インスペクションの必要性が年々高まっています。
しかし、「インスペクションという言葉は聞いたことあるけど、何をするのかは分からない」とお思いの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
実際、インスペクションは、まだまだ認知されていないのが現状です。
今回は、インスペクションの基本的な内容や実施する目的、おこなう際の費用についてご紹介します。
市川市や船橋市で不動産売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

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不動産を売却する際におこなうインスペクションとは?

不動産を売却する際におこなうインスペクションとは?

新築のマンションや戸建ての価格高騰や、リフォーム・リノベーションという言葉が定着してきていることも相まって、中古住宅の需要は年々増加しています。
この需要の高まりに伴い、近年注目を集めているのが「インスペクション」です。
インスペクションとは、「点検、検査」といった意味の英語ですが、不動産の売却におけるインスペクションとは何を意味するのでしょうか。

近年注目を集めるインスペクションとは

インスペクションとは、専門家(ホームインスペクター)によっておこなわれる住宅診断のことをいいます。
専門家による調査をおこなうことで、不動産を売却する前に建物の劣化がどの程度なのか、欠陥がないかを把握することが可能になります。
インスペクションでおこなう調査項目は、以下のとおりです。

  • 構造耐力上主要な部分(柱や基礎、梁など)
  • 雨水の侵入を防止する部分(屋根や軒裏など)
  • 給排水管路

専門家は、目視や触診、計測によって上記部分の調査をおこない、雨漏りや水漏れがないか、柱や梁に大きな欠陥がないかを確認します。

法改正によりインスペクションについての説明が義務化された

インスペクションが、注目を集めるようになった1つの理由が、2018年の宅地建物取引業法(宅建業法)の改正です。
2018年の法改正により、インスペクションに関連する以下の3つの内容が、不動産会社に対して義務化されました。

  • 媒介契約を締結する際、インスペクションの説明を実施し、希望者には専門家をあっせんすること
  • 重要事項説明をおこなう際、買主にインスペクション結果を告知すること
  • 不動産売買契約を締結する際、建物の状況を売主・買主が確認し、確認事項を記載した書面を交付すること

2018年の法改正においては、インスペクションの「実施」については義務化されていません。
そのため、インスペクションを実際におこなうかどうかについては、売主に判断が委ねられます。
また、買主が購入前に建物の状態を確認したいという場合は、売主の許可を得てインスペクションをおこなうことも可能です。

インスペクションをおこなうタイミングについて

「不動産を売却する際に、インスペクションをおこないたい」とお考えの場合、どのタイミングでおこなうのが良いのでしょうか。
不動産の売却は、以下の流れでおこないます。

  • 不動産会社に価格査定を依頼する
  • 媒介契約を締結する
  • 売却活動をおこなう
  • 買主が見つかれば、不動産売買契約を締結し、決済・引渡しをおこなう

インスペクションをおこなうタイミングの1つは、不動産会社と媒介契約を締結するときです。
前述したとおり、媒介契約時にはインスペクションの説明および専門家のあっせんが、不動産会社に対して義務化されています。
このタイミングで、専門家のあっせんを依頼すると良いでしょう。
また、建物の劣化や欠陥は売却価格に影響を与えますので、価格査定のタイミングでインスペクションを実施するのも良いでしょう。
インスペクションを実施し、建物の状況を把握できれば、より正確な売却価格がわかるようになります。

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不動産売却時にインスペクションをおこなう目的とは?

不動産売却時にインスペクションをおこなう目的とは?

インスペクションの目的は、基礎や柱、軒裏など普段見ることができない建物の部分に劣化や欠陥がないかを明らかにすることです。
売主や買主が確認できない建物部分の状況を書面化することには、以下のようなメリットがあります。

  • 買主が見つかる可能性が高くなる
  • 売却後のトラブルを未然に防ぐことができる

買主が見つかる可能性が高くなる

買主が中古住宅を購入する際に気にすることの1つが、建物の状態です。
建物の劣化は使い方によって変わりますので、築年数以上に建物の劣化が激しいこともあります。
たとえば、築年数の浅い物件でも適切な管理がなされていなければ、柱や梁の腐敗、シロアリ被害にあってしまうケースは存在します。
インスペクションをおこなえば、建物の状態がはっきりとしますので、買主は調査結果を把握したうえで、購入の検討をおこなうことが可能です。
建物の状態を把握できれば、買主の安心感にもつながりますので、買主が見つかる可能性は高くなるでしょう。

売却後のトラブルを未然に防ぐことができる

不動産を売却する前にインスペクションをおこなっておけば、後々のトラブルを回避することができるでしょう。
2020年4月の民法改正により、売主の責任に関する制度が「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変わりました。
2つの制度の大きな違いは、売主が負う責任の範囲です。
瑕疵担保責任では売主の責任範囲は「隠れた瑕疵」に限定されていましたが、契約不適合責任では契約書に記載のない建物の瑕疵については、原則として売主の責任です。
そのため、契約書に記載のない建物の不具合が契約や引渡しが終わったあとに判明すれば、修繕や損害賠償、場合によっては契約解除となってしまう場合があります。
万が一、不具合が生じている部分が柱や梁などの構造耐力上主要な部分であれば、修繕費に莫大な費用がかかってしまうことも考えられます。
インスペクションは、建物の見えない部分の状態までも明らかにすることができるので、どこに不具合があるのかを不動産売却前に把握することが可能です。
また、劣化や不具合について事前に分かっていれば、その内容を売買契約書に記載することができますので、契約後のトラブルを未然に防ぐこともできるでしょう。

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不動産を売却する際におこなうインスペクションの費用は?

不動産を売却する際におこなうインスペクションの費用は?

インスペクションは、売買のトラブルを未然に防ぐことができるなど、売主と買主双方にメリットのある制度です。
そこで気になることが、インスペクションをおこなうための費用かと思います。
インスペクションの費用は上限が決まっておらず、依頼する専門家によって費用は異なりますが、ある程度の相場がありますのでこちらで確認していきます。

インスペクションの費用について

インスペクションの費用相場は、おおむね5万円程度です。
戸建てに関しては、床面積に応じた料金設定をおこなっている場合も多く、5万円から7万円程度になります。
費用の内訳は、以下のとおりです。

  • 調査をおこなう専門家の人件費
  • 専門家が現地に行く際に発生する交通費
  • 報告書作成にかかる紙代や印刷代など

上記の費用は、一般的な調査をおこなう際の相場です。
床下や天井裏などの細部を調査する際には追加料金が発生し、10万円以上になる場合もあります。
インスペクションをおこなう際は専門家に相談しながら、どこまでを調査範囲とするのかを決めていくと良いでしょう。

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まとめ

今回は、インスペクションの基本的な内容や実施する目的、費用相場についてご紹介しました。
「なるべく早く不動産を売却したい」「引渡し後のトラブルに巻き込まれたくない」とお考えの方にとっては、インスペクションは有効な手段です。
しかし、インスペクションは2018年の法改正により、ようやく説明が義務化されたという背景もあり、ご自身でお調べになるには情報が多くはないかと思います。
インスペクションをご検討であれば、不動産会社に問い合わせてみると良いでしょう。
弊社では、市川市や船橋市を中心に、不動産売却のお手伝いをさせていただいております。
「建物が古くて売却できるか心配」とお悩みでしたら、お気軽にお問い合わせください。

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